Mutui a tasso variabile
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I mutui a tasso variabile sono i mutui più diffusi in Italia. Nei mutui a tasso variabile il tasso pagato dal Cliente (e quindi la rata pagata,
dato che ogni rata ha una quota di capitale e una quota di interessi) varia seguendo l'andamento del tasso di mercato Euribor.
Questo tipo di mutuo consente di beneficiare di un tasso iniziale minore di quelli dei mutui a tasso fisso: il tasso è minore perchè è il cliente
a sobbarcarsi il rischio di variazione (rialzo) dei tassi, cosa che nei mutui a tasso fisso non avviene. Quindi il cliente beneficia di condizioni
migliori, sapendo che tali condizioni non sono fisse per tutta la durata e che potrebbero variare (in meglio o in peggio) anche in misura sensibile.
Per questo motivo, per i debitori i mutui a tasso variabile sono più rischiosi di quelli a tasso fisso, poichè gli oneri pagati non sono pre
determinabili e possono cambiare di molto. Il rischio di variazione degli oneri pagati (che dipende dal tasso di interesse) aumenta al crescere
della durata complessiva del mutuo. Quindi, ad esempio, i mutui a tasso variabile a 15 anni sono molto meno rischiosi per il debitore dei mutui a
tasso variabile di durata di 30 anni.
Mutui a tasso variabile: calcolo del tasso applicato
Nei mutui a tasso variabile il
tasso applicato viene rivisto
periodicamente (ad esempio ogni mese) in base alle variazioni del
tasso di mercato preso come base di calcolo, il tasso Euribor. Dal
punto di vista tecnico, il debitore paga un tasso finito che si
calcola con la formula:
tasso finito = Tasso Euribor + spread
Il contratto di mutuo a tasso variabile quindi fissa uno spread (che
rappresenta il guadagno della banca su quel mutuo e che non varia
per tutta la durata del mutuo) e tale spread viene aggiunto al tasso
Euribor. Se, ad esempio, lo spread del nostro mutuo a tasso
variabile è l'1,25% e l'Euribor varia nel tempo (si riportano qui
sotto dati molto simili a quelli realmente registrati), avremo:
- luglio 2005: 2,20% + 1,25% = 3,45% di tasso applicato
- dicembre 2006: 3,50% + 1,25% = 4,75% di tasso applicato
- febbraio 2007: 3,75% + 1,25% = 5,00% di tasso applicato
- giugno 2007: 4,20% + 1,25% = 5,45% di tasso applicato
Quando il tasso Euribor sale, sale di pari misura il tasso applicato
al mutuo. Quindi maturano maggiori interessi passivi, quindi
l'importo delle rate periodiche sale (ogni rata ha una quota
capitale, prefissata, e una quota interessi, il cui ammontare
dipende dal tasso finito applicato al debito residuo rimasto del
mutuo a tasso variabile: la variazione dei tassi di mercato fa
variare la quota interessi e quindi la somma totale della rata da
pagare).
Proviamo a valutare l'impatto dell'aumento di cui sopra su un mutuo
da 200.000 euro stipulato a novembre 2006. Poichè il mutuo è appena
iniziato il debito residuo (capitale che il debitore deve restituire
alla banca) è praticamente pari all'importo del mutuo, cioè 200.000
euro. A causa del rialzo tassi dello 0,25% (ad esempio da 4,75% a 5%
di tasso finito) su questo debito residuo matura una maggiore
quantità di interessi, pari (in un anno) a 200.000 x 0,25% = 500
euro. Il rialzi di tassi quindi genera maggiori interessi passivi
per 500 euro in un anno, quindi 500/12 = 40 euro circa al mese.
Quindi, a seguito del rialzo tassi di 0,25% la rata del mutuo sale
di 40 euro al mese.
Lo stesso rialzo tassi provoca effetti maggiori quando il debito
residuo è più elevato, cioè a inizio del piano di ammortamento del
mutuo.
Un altro esempio: un rialzo dell'Euribor (magari in più riprese in
un breve periodo) dell'1% comporta un rialzo dell'1% del tasso
finito. Su un mutuo con un debito residuo di 200.000 euro significa
un maggior onere per interessi di 2.000 euro in un anno, quindi di
circa 2.000/12 = 167 euro al mese.
Il meccanismo di funzionamento dei mutui a tasso variabile deve
essere chiaro prima di stipulare il mutuo: è infatti estremamente
importante che il debitore abbia le idee chiare su quali possono
essere le conseguenze della variazione dei tassi di mercato presi
come parametro, per evitare situazioni difficili in futuro.
Scelta del mutuo a tasso variabile più conveniente
Il tasso Euribor è un tasso di mercato, quindi è uguale in tutte le banche dell'area euro. La differenza tra una banca e un'altra nell'offerta
di mutui a tasso variabili quindi dipende dalle voci di costo imputabili alla banca, e quindi allo spread applicato, alle spese di istruttoria
e al costo delle assicurazioni obbligatorie. La voce che pesa di più sulla convenienza di un mutuo è di sicuro lo spread applicato. Se
quindi dobbiamo scegliere tra due ipotesi di mutuo di due banche diverse, bisogna scegliere quella con lo spread più basso. Se la Banca A ci
offre un mutuo a tasso variabile con tasso Euribor 6 mesi + 1,50% e la Banca B un mutuo tasso variabile con tasso Euribor 6 mesi + 1%, l'offerta della
banca B è più conveniente (infatti applica uno spread più basso di mezzo punto percentuale).
Per facilitare il confronto tra mutui delle diverse banche, la normativa obbliga la banca a indicare sul preventivo il Taeg o Isc del mutuo. L'ISC
(Indicatore Sintetico di Costo), come il taeg, misura la reale onerosità del mutuo includendo nel calcolo tutte le voci di costo. Quindi il mutuo
con il taeg o ISC più basso (a parità di durata, tipo di mutuo e importo richiesto) è quello più conveniente, cioè quello che fa maturare meno
oneri passivi a carico del debitore.
Richiesta di mutuo
Se avete individuato la banca più conveniente, si passa alla fase di richiesta del mutuo. Bisogna compilare un modulo di richiesta mutuo (con i vostri dati anagrafici e reddituali e i dati dell'immobile) e presentare in banca la documentazione per permettere la valutazione della pratica (documenti di reddito, documenti legali come atto di nascita e di residenza, documenti relativi all'oggetto di mutuo, copia del compromesso di acquisto se già stipulato). Una volta che la banca è in possesso di questi dati, procede alla valutazione della vostra richiesta di mutuo.
Ammissibilità del mutuo
La fase di analisi
dell'ammissibilità del mutuo è la fase più delicata del mutuo. In questa fase la banca valuta
se concedervi o meno il mutuo a tasso variabile, quindi decide se
fare o meno il mutuo. La valutazione, grazie alle tecniche
automatizzare di scoring, è piuttosto rapida. Se si tratta di una
pratica standard, dal momento dell'effettivo inserimento dei dati
nel computer, per avere l'esito possono bastare anche pochi minuti.
L'esito può essere di un mutuo ammissibile oppure la richiesta di
mutuo può essere rifiutata.
Per la valutazione la banca (o meglio il sistema automatizzato di
valutazione) considera:
- redditi dei richiedenti: quanto guadagnano, che tipo di lavoro
svolgono (autonomo/dipendente), chi è il datore di lavoro, da quanti
anni si lavora con quel datore di lavoro, che tipo di contratto si
ha e da quanti anni si lavora in totale
- rapporto tra rata del mutuo e reddito netto: di solito la rata
mensilizzata del mutuo non deve superare il 40% del reddito netto
- esistenza di altri finanziamenti e loro peso mensile:
finanziamenti già in essere riducono il reddito disponibile per il
pagamento della rata di mutuo, quindi rendono l'ammissibilità più
difficile.
- corretto pagamento di altri finanziamenti: se in passato non avete
pagato oppure avete pagato in ritardo rate i prestiti è più
difficile ottenere un mutuo, poichè siete considerati cattivi
pagatori, cioè debitori che tendono a non rispettare gli impegni
presi
- valore dell'immobile rispetto al mutuo richiesto: alcune banche
finanziano fino all'80%, altre fino al 100% del valore di perizia.
Il fatto che chiediate un importo percentuale ridotto del valore
dell'immobile (cioè se voi investite di tasca vostra un importo
rilevante) aumenta le possibilità di ammissibilità del mutuo
- regolarità urbanistica dell'immobile (con condoni regolarizzati o
senza condoni). Immobili non in regola dal punto di vista
urbanistico oppure con un cambio di destinazione in sospeso di norma
non possono esser oggetto di mutuo.
- provenienza dell'immobile: la provenienza a titolo di donazione,
effettuata da meno di 20 anni, in alcuni casi impedisce la
fattibilità del mutuo. La donazione infatti può essere impugnata
entro 20 anni da terzi aventi diritto, e quindi il titolo di
proprietà perderebbe validità.
Erogazione del mutuo
Una volta che il mutuo è accettato dalla banca, si provvedere
alla redazione del contratto e a fissare l'appuntamento per la
stipula con il notaio (di solito presso i locali della banca). In
ogni caso, il mutuo non viene erogato la mattina della stipula ma
alcuni giorni dopo. Infatti dopo la stipula del mutuo in banca, il
notaio deve trascrivere l'ipoteca presso la Conservatoria e la banca
aspetta che l'ipoteca si consolidi (cioè che sia opponibile ai
terzi) prima di erogare il mutuo. L'ipoteca si consolida dopo 8
giorni lavorativi, e quindi la banca procederà con l'erogazione
del mutuo e renderà disponibili i soldi
solo dopo che questo periodo sia trascorso.
Se però avete bisogno del denaro il giorno della stipula (ad esempio
per fare un assegno circolare per il venditore dell'immobile) è
possibile concordare con la banca un pre finanziamento di alcuni
giorni: con il pre finanziamento, la banca vi anticipa il denaro,
denaro di ci rientrerà al momento dell'erogazione del mutuo. Di
norma per il pre finanziamento, si usa la forma del fido di conto
corrente transitorio, con condizioni economiche simili a quelle del
mutuo.
Link utili sui mutui
Mutuonline.it
MigliorMutuo.com
Mutui bancari
Mutuo fondiario
Mutuo affitto
Finanziamento.it
Estinzione anticipata del mutuo
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